:אתה כאן
  • Increase font size
  • Default font size
  • Decrease font size
 חיפוש

ables_upgrade

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

תמ"א 38
הדפסה דואל

ייצוג יזמים ו/או בעלי דירות בכל ההליכים הנוגעים לתמ"א 38 - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

משרדנו הנו אחד מהמשרדים הראשונים והמובילים בישראל בכל הקשור לתמ"א 38 ובעל ניסיון מעשי בכל ההיבטים המשפטיים הנוגעים לתמ"א 38, לרבות ייצוג חברות תמ"א 38 ובעלי דירות. למשרדנו היכרות מעמיקה ומעשית עם החקיקה החדשה בתחום, עריכת הסכמים, אישור הסכמים בפני הערכאה המוסמכת, טיפול מול רשויות התכנון וכו'.

ראיון עם עו"ד רמי אבלס בנושא תמ"א 38 בערוץ בית+

 
רקע כללי :

על מנת ליישם את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - הידועה כ- תמ"א 38 - נדרשה הממשלה לבצע מספר רפורמות בחוקים שונים. תמ"א 38 באה לאוויר העולם לפני מספר שנים אך עמדה כאבן שאין לה הופכין עקב חסמים שונים, חלקם נגעו לחוק המקרקעין והרוב הנדרש לצורך ביצוע החיזוק והבנייה, חלקם לנטל המיסים שהיה מוטל על מבצעי העסקה וחלקם לחסמים בירוקרטים טכניים כאלה ואחרים.

בשנת 2008 חוקקו בשעה טובה מספר שינויים בחוקים השונים בעקבות המלצות וועדת ההיגוי להיערכות מפני רעידות אדמה. על אף שתיקוני החקיקה אינם נטולי פגמים הם מהווים קפיצת דרך משמעותית לקראת הסרת החסמים ויישום תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והתחדשות עירונית.

 הרוב הדרוש כיום - 2/3 מהדיירים :
אחד החסמים הקשים שהוסרו נוגע לרוב (של בעלי הדירות בבניין) שהיה דרוש לצורך יישום תמ"א 38. עפ"י חוק המקרקעין בנוסחו הקודם, בניה ברכוש המשותף דרשה הסכמה של 100%. הדרישה הנ"ל הביאה לקיפאון מוחלט בקבלת החלטות מהסוג הנ"ל שכן בפועל זה מאד קשה עד בלתי אפשרי לשכנע את כל דיירי הבניין להסכים לבנייה.

הניסיון המצטבר מלמד כי ניגודי אינטרסים ונקודות השקפה שונות מביאות כמעט תמיד חלק קטן מהדיירים להתנגד. לעיתים, מדובר בדייר שגר בקומה ראשונה ולטעמו הרווח שמפיקים הדיירים בקומות האחרונות מתוספת המעלית רב יותר, לעיתים זו התנגדות של הדיירים בקומות התחתונות לתוספת חניות מתחת לחלון דירתם ולעיתים אלה דווקא הדיירים בקומות האחרונות המרגישים משום מה כי יש להם זכויות עודפות בגג מעצם היותם בקומה האחרונה (מה שאינו נכון כמובן). הסיבות להתנגדויות של המיעוט הנן רבות ולא תמיד רציונאליות.

אשר על כן, נדרש המחוקק לעניין זה וחוקק את חוק המקרקעין ( חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה ), התשס"ח- 2008 המסדיר, בין היתר, את סוגיית הרוב הדרוש לצורך בנייה וחיזוק מבנים עפ"י תמ"א 38. לענייננו, קובע החוק החדש בסעיף 5, כי על אף הדרישה הכללית להסכמה של כל בעלי הדירות לביצוע בנייה ותוספת דירות ברכוש המשותף, הרי שלצורך בניית דירות במספר שאינו עולה על 1/3 מהדירות הקיימות בבניין ואשר שטחן הכולל לא יעלה על 1/3 משטחן הכולל של הדירות הקיימות בבניין - תספיק החלטה של 2/3 מהדיירים. אומנם במקרה כזה יידרש המפקח על המקרקעין לאשר את החלטת הרוב אך יש להניח כי בהעדרן של נסיבות חריגות במיוחד יאשר המפקח את החלטת הרוב כדבר שבשגרה.

כאמור, החוק החדש מהווה קפיצת מדרגה משמעותית בדרך ליישום תמ"א 38 ומסיר את אחד החסמים המשמעותיים שהיו קיימים עד היום. אומנם, לכותב רשימה זו יש ביקורת על אופן ניסוח החוק, שעיקרה הטעות בהטלת החובה על הרוב המבקש לבצע את הבנייה לפנות למפקח על המקרקעין לאישור ההחלטה במקום להטיל על המיעוט המתנגד את החובה לפנות למפקח לביטול ההחלטה, אך אין ספק כי החוק החדש מהווה פריצת דרך משמעותית בדרך ליישום תמ"א 38 והתחדשות עירונית נרחבת.

דרישות הוועדה המקומית לקבלת היתר בניה עפ"י תמ"א 38 :
תנאי מקדמי לקבלת היתר לחיזוק הבניין ותוספת בנייה עפ"י תמ"א 38 הנו ביצוע סקר מיוחד ע"י קונסטרוקטור וקבלת חוות דעתו כי הבניין אכן נזקק לחיזוק בפני רעידות אדמה. ביצוע הסקר הנ"ל עולה כ- 10,000 ש"ח ולפיכך אין מבצעים אותו בפועל אלא לאחר שנחתמו הסכמים מחייבים עם מספר הדיירים המהווה את הרוב הדרוש עפ"י חוק. עם זאת, ניתן לומר באופן כללי, כי בניינים שנבנו לפני שנת 1981 - שאז הותקן התקן החדש לבנייה מתאימה כנגד רעידות אדמה - יימצאו בד"כ כמועמדים מתאימים לחיזוק בפני רעידות אדמה, אלא אם באופן חריג ביותר מדובר בבניין שנבנה מסיבה כלשהי בתקן מחמיר יותר מהתקן כנגד רעידות אדמה שהיה קיים באותה עת, דבר שכמובן אינו סביר.

במידה והבניין עומד בתנאי המקדמי, ניתן להכין תוכניות מתאימות ולהגישן לוועדת הרישוי לקבלת היתר בניה. באופן כללי, ניתן לומר, כי כל העיריות בישראל מתנות את מתן היתר הבניה בעמידה בתנאים הבאים: חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה עפ"י תוכנית קונסטרוקטור שתאושר ע"י הוועדה המקומית, הוספת מעלית לבניין, שיפוץ הבניין חיצונית, פיתוח סביבתי ותוספת חניות לדירות החדשות עפ"י התקן. הדרישות הפרטניות משתנות מעירייה לעירייה ויש עיריות, כגון עיריית תל אביב ועיריות נוספות, המוכנות ליתן היתרי בניה גם במקרים שהתנאים הפיזיים בבניין אינם מאפשרים להוסיף חניות חדשות וזאת כנגד תשלום כופר חניה.

 

תחומי התמחות נוספים של משרדנו: