רישום בית משותף

רישום בית משותף

בית או בניין, בין למגורים ובין למשרדים ובין לכל שימוש אחר, המכיל יותר מיחידה אחת ומספר בעלים שונים, ניתן ורצוי לרשמו כבית משותף. הרישום מתבצע אצל המפקח/ת על בתים משותפים ובסיומו כל יחידה במבנה מקבלת מספר בטאבו הקרוי תת חלקה. כל תת חלקה נרשמת תחת הבעלות הרלבנטית של בעלי הזכויות שהיחידה הנ”ל שייכת להם.

מבנה שאינו רשום כבית משותף, נרשם בטאבו כחלקה אחת (ללא תתי חלקות) בבעלות משותפת של כל בעלי הזכויות בחלקה. בשפה משפטית הרישום הזה קרוי רישום במושע. הבעלות בחלקה נרשמת לפי החלקים היחסיים של כל בעלים בחלקה. לצורך ההמחשה, נניח מבנה ובו שלוש יחידות ולכל יחידה בעלים אחד.

כל שלושת הבעלים יירשמו במשותף במושע בחלקה, כל אחד מהם כבעלים של 1/3 מהזכויות בחלקה. הבעלות במושע אינה ספציפית, כלומר לכל אחד מהבעלים יש זכויות בלתי מסוימות ב- 1/3 מהחלקה, וזאת על אף שבפועל כל אחד הוא בעלים, מחזיק בלעדי ומשתמש ביחידה אחרת במבנה. לעיתים, כאשר לא ניתן לרשום בית משותף מסיבה כלשהי, או עד לרישום בית משותף, יחסי השיתוף בחלקה מוגדרים על ידי מסמך הקרוי הסכם שיתוף.

הסכם השיתוף יכול להירשם בטאבו, וככזה הוא פתוח לעיונו של כל המעוניין בכך ויחול גם בעתיד על כל מי שירכוש או יקבל את הזכויות בחלקה. אם אינו נרשם בטאבו מסיבה כלשהי, הסכם השיתוף חל ותקף אך ורק בין השותפים המקוריים שערכו וחתמו עליו, ואין לו תוקף כלפי רוכשים או נעברים עתידיים שרכשו זכויות בחלקה.

בית משותף, להבדיל מרישום במושע כמתואר לעיל, יוצר הבחנה ברורה וקלה לזיהוי בטאבו של כל היחידות במבנה, הבעלים הרשומים שלהם, הערות אזהרה, משכנתאות וכו’. יש לכך חשיבות פרקטית ומשפטית לא מבוטלת שכן בסופו של יום הסחירות של תת חלקה בבית משותף, להבדיל מבעלות משותפת במושע, היא קלה וגבוהה יותר. ניתן לרשום בקלות ובמהירות הערות אזהרה ומשכנתאות, ללא הזדקקות לחתימת יתר השותפים אילו היה מדובר ברישום במושע. על פי רוב, הסחירות, השקיפות וקלות הרישום של הערות ומשכנתאות יעלו את שווי הנכס.

רישום בית משותף הוא תהליך מאד מדויק ומורכב שאורך על פי רוב זמן לא מועט, שכן עצם הרישום של תתי החלקות והבעלויות בהן הוא שיוצר עפ”י חוק המקרקעין את הבעלות בנכס, ולפיכך מדובר בהליך מאד מוקפד על ידי המפקח/ת. לשם ההמחשה ניתן להשוות זאת למקרה ההופכי של רישום רכב במשרד הרישוי שהוא רישום דקלרטיבי במהותו, היינו העובדה שהרכב רשום על שם של בעלים מסוים במשרד הרישוי אינה יוצרת בהכרח בעלות על פי חוק לבעלים הרשום. הרכב יכול להיות בבעלותו ובקניינו של אדם א’ ולהירשם על שמו של אדם ב’ מבלי שהדבר יפגע כהוא זה בבעלות ובקניין של אדם א’.

ברישום בטאבו אין הדבר כך. לא ניתן לרשום בעלות של אדם בטאבו אלא על שמו של בעל זכות הקניין בלבד. במילים אחרות, עצם הרישום יוצר בעלות. אם נכס המקרקעין רשום על שמו של אדם א’, בהכרח הוא הבעלים ואף אדם אחר לא יוכל לטעון לזכות בנכס בניגוד לרישום. לכלל הנ”ל יש חריגים (כגון העברת רישום במרמה שבנסיבות מסוימות ניתן לביטול והשבה לבעלים החוקיים וזאת באמצעות בית המשפט בלבד).

אשר על כן, הרישום בטאבו חייב להיות מדויק בכל היבט שהוא (זיהוי היחידות, שטחן, הצמדות, בעלויות, שטח וכדומה). כל טעות ברישום תגרור בעיות משפטיות ותדרוש לאחר מכן תיקון של צו הבתים המשותפים בהליך הקרוי תיקון בית משותף. לפיכך, המפקח/ת מקפידים בצדק על כל תו ותג ומחזירים תדיר את התיקים לעורכי הדין עם הערות לתיקון.

במהלך הכנת הבקשה יש צורך להיעזר במודד מוסמך המכין תוכנית הקרויה תשריט בית משותף. תוכנית זו מתארת באופן ברור ביותר את ההבחנה בין היחידות השונות, שטחן, ההצמדות שלהן, מרפסות וכל פרט ופרט במבנה.

בנוסף, כחלק בלתי נפרד מהרישום, עורך הדין העורך את הבקשה מכין תקנון הקרוי תקנון הבית המשותף. התקנון כמוהו כחוזה בין כל הבעלים הרשומים של תתי החלקות השונות, המגדיר באופן ברור ודייקני את מערכת היחסים המשפטית והשיתופית בין כולם, לרבות חלוקת הרכוש המשותף, השתתפות בהוצאות האחזקה של הבית המשותף, וכיוצא באלו סעיפים משפטיים המגדירים את כל יחסי השיתוף בין הבעלים הרשומים.

ייחודו של התקנון בכך שמשעה שנרשם עם הבית המשותף, הרי שהיחסים המשפטיים בין כל השותפים בחלקה, קרי הבעלים של כל תתי החלקות, מוגדרים בתקנון הנ”ל ומחייבים את כל הבעלים הרשומים בכל זמן נתון, לרבות כל העברה ומכירה בעתיד. דבר זה מאפשר לכל צד ג’ לקבל מידע בזמן אמת באשר למערכת היחסים השיתופית בין כל הבעלים הרשומים, ומשעה שהוא רכש את הנכס הוא הופך אוטומטית, ללא כל צורך בפעולה נוספת או בחתימה נוספת על התקנון, לכפוף למערכת היחסים המשפטית המוגדרת בתקנון.

לצורך ההמחשה, זהו חוזה מחייב בין כל הבעלים אך כזה שאינו מחייב כל פעם מחדש חתימות של הבעלים החדשים. התקנון נחתם פעם אחת, עם הגשתו למפקח/ת, על ידי הבעלים של כל הנכסים באותה עת, ומשעה שנרשם ואושר במסגרת רישום הבית המשותף הוא יחייב מעתה ואילך כל רוכש או נעבר שרכש או קיבל במתנה או בירושה נכס במבנה.

התמחור של רישום הבית המשותף משתנה מאד מתיק לתיק, בהתאם למספר הבעלים, מורכבות המבנה וגודלו, מהות התקנון הנדרש ועוד. אשר על כן, קיימת שונות גדולה מאד בין רישום בית פשוט ובו שתי יחידות עם שני בעלים שונים (למשל בית דו משפחתי) לבין רישום של מגדל ובו 100 דירות שונות.
למשרדנו נסיון עשיר של למעלה מ- 25 שנים ברישום ותיקון צו הבתים המשותפים, מה שמבטיח לכם שירות משפטי מקצועי, יעיל ומהיר ובמחיר תחרותי והוגן.