תוכנית תמ”א 38 מהווה כר נרחב בתחום היזמות. היתרונות העומדים מאחורי זה ברורים: קבלת זכויות בנייה על הגג ליזמים ובכך למעשה הם מפוצים על הבנייה וגם קבלת רווחים ממכירת הדירות שיבנו על הגגות של הבניינים.
מאידך, יש הרבה כשלונות בדרך לתוכנית תמ”א 38.
תמ”א 38 באיזורי הפריפריה – נידונה לכישלון מאחר ובפריפריה ערך הקרקע והביקוש לדירות הם נמוכים, ולכן התמורה ממכירת הדירות שייבנו לא תספיק לרווח הקבלנים ולמימון חיזוק המבנים ולכן הם יוותרו על העיסקה.
כישלון נוסף הוא: מיעוט היתרי בנייה אשר הוצאו לתוכניות תמ”א 38.
מה שהביא לכשלונות אלו הם שני חסמים. הראשון: רף ההיתכנות הכלכלית של הפרוייקטים ואילו החסם השני הוא: הרף ההנדסי. ברף ההיתכנות הכלכלית מדובר על רף מבחינת הדיירים – העלאת שווי הדירות עקב השיפוץ, ומבחינת היזם מדובר בתקבולים וברווחים עבור הדירות שיבנה על הגג. החסם הנוסף הוא חסם מצד היזם: פרוייקטים רבים אינם מקבלים אישור בנייה בגלל שישנם הרבה תקלות בתכנון המבני.
אלו הם למעשה שני חסמים פנימיים אשר גורמים לקשיים באופן מעשי לגבי תמ”א 38 ולביצועה בשטח. החסמים החיצוניים באים לידי ביטוי בליווי בנקאי, ובהסדרת מנגנוני מיסוי.
חסם אחרון הוא: הועדות המקומיות והעיריות מערימות קשיים רבים לגבי תמ”א 38 משיקולים הנדסיים, שיקולים תכנוניים, וחוסר אמון בכך שתמ”א 38 אכן תספק מיכון אמיתי למבנים.
לסיכום ניתן לומר שתוכנית תמ”א 38 אינה מתרוממת, ואינה מקבלת את מלוא יתרונותיה בגלל חסמים אלו.
דה מרקר, 22/5/11, אריק מירובסקי
