תמ”א 38

תמ”א 38 – התחדשות עירונית

משרדנו הוא מהוותיקים והמנוסים בטיפול בפרוייקטים של תמ”א 38 לסוגיהם השונים, הן בייצוג בניינים והן בייצוג יזמים. עו”ד רמי אבלס, מייסד ושותף לשעבר בחברת איתנים י.ר. בניה וחיזוק מבנים בע”מ, הוא מוותיקי עורכי הדין העוסקים בתחום. כעו”ד וכשותף לשעבר בחברה מצליחה בתחום, עו”ד רמי אבלס מכיר את התחום על בוריו, הן בפן המשפטי והן בפן המעשי.

תוכנית מתאר ארצית מספר 38, הידועה בכינויה המוכר תמ”א 38 באה לאוויר העולם בשנת 2005, אך עמדה שנים רבות כאבן שאין לה הופכין עקב חסמים רבים, חלקם נגעו לחוק המקרקעין והרוב הנדרש לצורך ביצוע החיזוק והבנייה, חלקם לנטל המיסים שהיה מוטל על מבצעי העסקה וחלקם לחסמים בירוקרטים, תכנוניים, הנדסיים ואחרים.

בשנת 2008 חוקקו, לאחר תלאות רבות, מספר שינויים בחוקים הרלבנטיים השונים, בעקבות המלצות וועדת ההיגוי להיערכות מפני רעידות אדמה. על אף שתיקוני החקיקה לא היו נטולי פגמים הם היוו קפיצת דרך משמעותית לקראת הסרת החסמים ויישום תמ”א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והתחדשות עירונית.

ברבות השנים הפכה תמ”א 38 לשגורה ומוכרת בכל בית בישראל, תפסה תאוצה רבה ואף התפתחה ועברה מספר גלגולים מתמ”א 38/1 עד לתמ”א 38/3. בשנת 2019 קיבלה מועצת התכנון הארצית החלטה, שקבלה תוקף חוקי של החלטת ממשלה, לבטל את תמ”א 38 בשנת 2022, כאשר עד למועד זה אמורים המועצה והממשלה להציע תוכנית חלופית מוצלחת ומשוכללת יותר בתחום ההתחדשות העירונית. עד לחודש פברואר 2021 לפחות טרם התקבלה תוכנית חלופית. אנו מניחים שלמרות האמור, הממשלה תאריך מעת לעת את תוקפה של תמ”א 38 עד לכינונה של תוכנית חלופית. קשה להניח שהתחום שצבר תאוצה כה גדולה ייעצר ללא תחליף ראוי.
במובנים רבים תמ”א 38 צברה פופולריות רבה, בעיקר באזור המרכז, ירושלים וחיפה אך במובנים אחרים היא גם כשלה. התוכנית מעולם לא הצליחה לקנות לה אחיזה בפריפריות, במקומות בהן היא נחוצה יותר מכל, עקב שווי קרקע נמוכים וחוסר כדאיות כלכלית. התוכנית התחילה כתוכנית חירום לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומהר מאד הפכה לכלי לחידוש מבנים, תוספת ממ”דים, שטחים, מרפסות ומעליות, והיטיבה עם בעלי דירות רבים, יזמים, קבלנים והעוסקים בענף.

ברבות השנים פותחו ושוכללו כלים רבים שאפשרו ביצוע מספר רב של פרוייקטים, אשר המאפיין את כולם הוא ריבוי משתתפים בעסקת מקרקעין מאד מורכבת מול בעלי דירות רבים, תוך התגברות על שלל קשיים משפטיים, תכנוניים, הנדסיים, רגולטוריים ועוד. כאמור, בשנים האחרונות עיריות רבות באזורי ביקוש הפנו עורף לתוכנית, חלקן עיריות שהיו מהראשונות לקדם ולדחוף בשטחן תמ”א 38, לעיתים תוך אימוץ תמ”א 38 לתב”ע מקומית, וביניהן עיריית ראשל”צ ורמת גן.

כאמור, אין בשלב זה עדיין תוכנית חליפית לתמ”א 38, אך תהיה אשר תהיה התוכנית שתחליף אותה כמנוע הצמיחה החדש של תחום ההתחדשות העירונית, אין לנו כל ספק, שהכלים והידע הרב שנצברו בתחום ההתחדשות העירונית ישמשו לבטח את כל העוסקים בתחום גם בעתיד.