פטור ממס שבח

עפ”י חוק מיסוי מקרקעין כל מכירת זכויות במקרקעין מחייבת את המוכר בתשלום מס שבח שהוא – באופן עקרוני – מס המוטל על הרווח שהפיק המוכר ממכירת הזכויות. הרווח, אם בכלל קיים כזה, הוא ההפרש בין התשלום שקיבל המוכר עבור הזכויות לבין המחיר ששילם בעבר עבור רכישת הזכויות.

באופן עקרוני, עסקה בין בעלי דירות לבין יזם במסגרת חיזוק מבנה לפי תמ”א 38, לפיה מעבירים בעלי הדירות ליזם את הזכויות ברכוש המשותף על מנת שהאחרון יבנה דירות נוספות לשימושו תמורת חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה ותמורות נוספות, הנה עסקת מכר זכויות במקרקעין לכל דבר ועניין ויש לה, בין היתר, השלכות מס על בעלי הדירות. בהסכם ההתקשרות עם היזם מקובל שהיזם לוקח על עצמו גם את תשלום המיסים החלים על בעלי הדירות.

על מנת להקל על ביצוע עסקאות של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולהפוך אותן לכלכליות עבור שני הצדדים, תיקן המחוקק את חוק מיסוי מקרקעין והעניק פטור ממס שבח על חלק מהשבח (רווח) שנוצר למוכרים (בעלי הדירות) כתוצאה מביצוע העסקה עם היזם. כמקור מימון ליישום התמ”א, נקבע כי יינתנו זכויות בניה לדיירים. נקודת המוצא היתה כי מכירת זכויות הבניה ליזם תממן את החיזוק והשיפוץ, שיהווה תמורה עבור רכישת זכויות הבניה.

בסעיף 49 לג’ לחוק נקבע כי, מכירת זכויות הבניה שניתנו לפי תמ”א 38 (נכון להיום קומה אחת נוספת ולא יותר משליש מהשטח העיקרי הבנוי כיום בבניין) תהא פטורה ממס שבח וממס מכירה (ככל שעסקינן בעסקה שקדמה ליום 1.8.07 – מועד ביטולו של מס מכירה) ובלבד שיתקיימו שני תנאים מצטברים: 1 התמורה בעד מכירת זכויות הבניה ניתנה ב”שירותי בניה לפי תכנית החיזוק”, קרי לא ניתנה תמורה במזומן או בשווה כסף כגון שירותי בניה בגין זכויות בניה שאינן מכוח התמ”א; 2 בוצע חיזוק של המבנה לפי הוראות התמ”א.

לעניין זה “שירותי בניה לפי תכנית החיזוק” יכולים לכלול כל אחד מהשירותים המנויים להלן:

1 חיזוק של המבנה לפי תכנית החיזוק מפני רעידות אדמה;

2 הרחבת יחידות הדיור הקיימות – תוספת 25 מ”ר מכוח התכנית;

3 התקנת מעלית;

4 עיצוב המבנה ושיפוצו;

5 הסדרת חניות;

6 מחסנים;

7 מרפסות שמש;

8 תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבניה לפי תכנית החיזוק – שכר טרחת עו”ד ויועצים נוספים שנשכרו לייצוג הדיירים לרבות מפקח בנייה, שכר דירה לכל תקופת השיפוץ היה ועפ”י התכנית נדרש פינויו הזמני של הדייר, הוצאות להובלת ריהוט וציוד בדרך מקובלת וסבירה, הוצאות נוספות הקשורות במישרין ליישום התמ”א.

תחולה רטרואקטיבית והוראת שעה

הוראות הפטור במכירת זכויות הבנייה מכוח תמ”א 38 תחלנה על עסקאות

. שהתבצעו מיום 18 במאי 2005 ועד ליום 31 בדצמבר 2016